Censi-Bouvard, si vous vous intéressez à la location meublée non professionnelle, vous en avez sans doute déjà entendu parlé. D’autant plus que ce dispositif a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2021.

Censi-Bouvard : De quoi parle t-on ?

Le dispositif Censi-Bouvard est une aide de l’État pour soutenir l’investissement en résidences services neuves ou rénovées. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pendant 9 ans en cas d’investissements locatifs meublés dans certaines structures.

Qui peut en bénéficier ?

Le dispositif Censi-Bouvard 2021 est réservé aux contribuables Français qui réalisent des investissements locatifs meublés entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2021. Pour en bénéficier, il n’est pas nécéssaire d’être inscrit au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).

Quelles sont les formes d’investissements possibles ?

Différentes formes d’investissement sont possibles pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard 2021 :

  • Acheter d’un logement neuf ;
  • Investir dans un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
  • Acquérir un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation ou qui fait l’objet de travaux en vue de sa réhabilitation ou de sa rénovation.

Néanmoins, l’investissement en Loi Censi-Bouvard 2021 concerne uniquement les résidences meublées suivantes :

  • comme les résidences de tourisme classées (fin de l’éligibilité au 31 décembre 2016)
  • ou les résidences avec services pour étudiants
  • mais aussi les résidences avec services agréées pour personnes âgées ou handicapées
  • ou les résidences d’accueil et de soins agréées

Pour plus de détails à ce sujet, n’hésitez pas à consulter la liste détaillée ici.

Quelles sont les conditions à respecter ?

Voici les conditions qui doivent être respectées :

  • Acquérir un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2021.
  • Mettre le bien en location dans les douze mois suivants sa livraison.
  • Les logements réhabilités et achevés depuis 15 ans maximum peuvent bénéficier.
  • Selon la forme de l’investissement, le fait générateur est l’année d’achat du logement ou l’année d’achèvement des travaux ou l’année d’achèvement de la construction (BOI-IR-RICI-220-30 n° 1).
  • Louer le bien meublé et par bail commercial à l’exploitant de la résidence pour une durée minimale de neuf ans.
  • Il est possible de cumuler les investissements en Censi-Bouvard 2021 la même année pour le même foyer fiscal.
  • Exercer l’activité de location meublée qui fait l’objet du dispositif Censi-Bouvard 2021 à titre non-professionnel. 
  • Le montant maximum retenu par l’administration fiscale pour le calcul de la réduction d’impôts est de 300 000€ HT.
  • Les recettes locatives doivent être imposées dans la catégorie des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non de celle des revenus fonciers.

Les avantages fiscaux du dispositif Censi-Bouvard 2021

Le dispositif Censi-Bouvard 2021 vous permet de réduire votre impôt sur le revenu dans la limite du prix de revient des logements d’un montant de 300 000€ HT et cela, à hauteur de 11% du prix HT pour les logements.

La réduction d’impôt s’étale de façon linéaire sur les neuf ans. Si le montant de la réduction d’impôt dépasse le montant à payer, celui-ci est reportable 6 ans. Par conséquent, il est possible d’acquérir plusieurs logements par an.

Savez-vous que vous pouvez récupérer la TVA avec le dispositif Censi-Bouvard ?

Le dispositif Censi-Bouvard 2021 vous permet également de récupérer la TVA payée lors de l’acquisition de votre bien. Pour cela, vous devez en faire la demande auprès des services fiscaux. Ainsi, vous obtiendrez ainsi un remboursement dans les 3 à 6 mois suivant la mise en exploitation de la résidence. En contrepartie, vous devez conserver votre bien pendant au moins 20 ans. Si vous souhaitez le vendre à la fin de la période d’engagement de 9 ans, l’administration fiscale exigera le versement des 11/20ème de la TVA remboursée.

Attention, pour récupérer la TVA sur votre investissement il faut d’abord vérifier les conditions suivantes :

  • D’abord, la résidence doit assurer 3 services sur 4 (le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle)
  • Ensuite, les loyers perçus doivent être soumis à la TVA (actuellement au taux de 5,5%)
  • Enfin, en tant qu’investisseur, vous devez adopter le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et les loyers perçus doivent être imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)

Censi-Bouvard: un exemple pratique et chiffré

Imaginons que vous achetez un logement de 30 mètres carrés dans une résidence pour personnes âgées à Nantes pour un montant de 300.000 €. Le loyer perçu est de 700 € par mois, net de commission.

  • Le montant de la TVA (20 %) récupérable ressort à 50.000 €.
  • La réduction d’impôt est calculée sur le montant HT, soit 250.000 €. Ainsi, cette réduction d’impôt sur la période de 9 ans est donc de 27.500 €, soit 3.055 € par an. Dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard, l’investissement réel ressort donc à 222.500 € au lieu de 300.000 €. Le rendement de l’investissement est de 3,8% par an.
  • La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement (logements acquis neuf) ou de l’année de l’achèvement des travaux (en cas de réhabilitation). Elle entre en compte dans le plafonnement global des niches fiscales fixé à 10.000 € maximum par an.
Paul Merceron
Author

Paul Merceron exerce depuis plus de 25 ans comme comptable spécialisé dans les locations meublées non professionnelles. Avec son équipe, il accompagne aujourd'hui plus de 1500 loueurs meublés dans la gestion de leurs biens.