Pour savoir quelles charges sont déductibles en LMNP, il faut auparavant rappeler que le loueur meublé non professionnel a le choix entre 2 régimes d’imposition.

Rappel des régimes d’imposition

  • Le régime de l’abattement forfaitaire (aussi appelé du régime micro BIC) : Vous devez déclarer toutes les recettes à l’Administration fiscale. Celle-ci applique un abattement forfaitaire de 50% (ou 71% si votre bien en location meublé est classé meublé de tourisme). Attention, vos recettes ne doivent pas excéder 70.000€/an (ou 170.000 € pour les meublés classés meublés de tourisme). Cet abattement forfaitaire représente la totalité de vos charges. Vous ne pouvez donc déduire aucune charge de ces revenus. Vous devez déclarer le montant total des loyers perçus, charges locatives comprises. Les revenus tirés de ces locations sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Votre BIC imposable correspond au montant de vos revenus déclarés, diminué de l’abattement (50 % ou 71 %) automatiquement calculé par l’administration.
  • Le régime réel : Le régime réel vous permet de prendre en compte les charges réelles liées au bien loué. Ces charges comprennent l’amortissement du bien. Ce régime s’applique sur option si vos recettes sont inférieures à 70.000 €/an et de plein droit dans le cas contraire. Autrement dit, le régime réel s’applique lorsque vos revenus dépassent les limites d’application du régime de l’abattement forfaitaire (régime micro BIC). Il s’applique également lorsque vous souhaitez déduire le montant précis de vos charges ou amortir votre bien. Le régime réel d’imposition suppose que vous teniez une comptabilité. Pour cela, vous pouvez faire appel à un expert-comptable. Vous devez déposer une déclaration de résultat n° 2031 et ses annexes (bilan, compte de résultats …). Attention, le régime réel d’imposition se subdivise en deux sous-régimes (régime simplifié d’imposition ou régime réel normal). Vous devrez choisir celui de votre choix.

La liste des charges déductibles en LMNP

Le cas général du régime réel

Le LMNP au régime réel d’imposition peut, sous certaines conditions, déduire des loyers de ses locations meublées certaines charges.

3 conditions pour cela :

  • Vous devez prouver que ces charges sont dans l’intérêt direct de l’exploitation ou se rattachent à la gestion normale de l’entreprise ;
  • Vous devez montrer que ces charges sont effectives et appuyées de justifications suffisantes ;
  • Enfin, vous devez les lier à l’exercice au cours duquel elles ont été engagées.

Charges déductibles en LMNP : Le cas spécifique du régime réel simplifié

Alors, quelles sont les charges déductibles en LMNP ? Voici les plus courantes dans le cadre du régime réel simplifié :

  • Les primes d’assurance (Assurance loyer impayé ou Propriétaire non occupant)
  • Charges de copropriété
  • Electricité
  • Entretien et petites réparations (sous forme d’amortissement)
  • Honoraires d’agence (si vous passez par une agence immobilière pour trouver vos locataires ou pour gérer votre bien)
  • Impôts et taxe (taxe foncière, taxe d’habitation si vous la payez, cotisation foncière des entreprises (CFE))
  • Les frais de notaire (immédiatement ou sous forme d’amortissement)
  • Téléphone & Internet
  • Intérêts d’emprunt et frais de dossiers (si l’emprunt a été effectué dans l’année)

Attention, chaque dépense doit être justifiée par une pièce comptable. Il est donc essentiel de garder tous les justificatifs de vos dépenses (factures).

Enfin, le loueur meublé non professionnel imposé au régime réel peut déduire ses amortissements comptables de son investissement. La durée d’amortissement dépendra de la nature de l’investissement.

Paul Merceron
Author

Paul Merceron exerce depuis plus de 25 ans comme comptable spécialisé dans les locations meublées non professionnelles. Avec son équipe, il accompagne aujourd'hui plus de 1500 loueurs meublés dans la gestion de leurs biens.