Location meublée professionnelle (LMP) vs Location meublée non professionnelle (LMNP)

Location meublée professionnelle (LMP) vs Location meublée non professionnelle (LMNP)

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De plus en plus d’investisseurs immobiliers optent pour les statuts de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et de loueur en meublé professionnel (LMP). Outre la fiscalité, ces deux régimes apportent l’un et l’autre des avantages intéressants sur bien des aspects. Quel régime faut-il choisir entre LMP ou LMNP ?

LMP ou LMNP : quelles sont les conditions ?

La distinction entre les deux statuts n’est pas aisée.

Avec la suppression du critère d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) pour les locations meublées professionnelles (LMP), les propriétaires-bailleurs n’ont pas toujours le choix du statut.

Les revenus des locations meublées conditionnent l’application du statut de location meublée non professionnelle (LMNP).

Ils doivent :

  • dépasser 23.000 €,
  • dépasser les revenus de votre foyer fiscal.

Dans le cas contraire, on applique le statut de loueur en meublé non professionnel.

Avantages et inconvénients des deux statuts

Les avantages du statut LMP par rapport aux loueurs en meublé non professionnels sont principalement fiscaux.

Les différences fiscales

LMPLMNP
Catégorie d’imposition IRBénéfices industriels et commerciaux (BIC)Bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
Plus-values de cessionRégime des plus-values professionnelles, donc exonération :
– partielle si plus de 5 ans d’exercice et recettes entre 90.000 et 126.000 €
– totale si plus de 5 ans d’exercice et recettes inférieures à 90.000 €
Régime des plus-values des particuliers, donc exonération totale :
– au bout de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu
– au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux
Charges sociales professionnelles, CSG, CRDSRSI de 25 à 35 % du revenu net professionnel
CSG / CRDS sur les revenus d’activité (8 %)
Aucune charge sociale professionnelle
CSG / CRDS sur les revenus du capital (17,2 %)
IFIExonération des biens du LMP si les conditions sont rempliesBiens du LMNP imposés à l’ISF étant donné que biens non professionnels
TVAPas assujetti à la TVA sauf si :
– prestations para-hôtelières
– recettes supérieurs à 82.200 €
Pas assujetti à la TVA sauf si :
– prestations para-hôtelières
– recettes supérieurs à 82.200 €

Les autres différences

LMPLMNP
DéficitsImputables sur le revenu global (de tous les revenus)Imputables sur le revenu des revenus issus de la location meublée seulement
AmortissementAmortissement possible sous le régime réelL’ amortissement est possible sous le régime réel :
– LMNP classique : oui
– LMNP Censi-Bouvard : non (réduction d’impôt dans ce cas)
Frais adhésion CGARéduction frais de comptabilité et adhésion CGA (plafonnement à 915 €)Réduction frais de comptabilité et adhésion CGA (plafonnement à 915 €)