Les 5 choses à savoir sur la location meublée non professionnelle

Location meublée non professionnelle (LMNP) : Les 5 choses importantes à retenir

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Chaque année, de nombreux propriétaires font le choix de mettre leur bien en location meublée non professionnelle. Souple et fiscalement intéressante, la location meublée non professionnelle (LMNP) répond à des règles bien précises.

1) Une fiscalité avantageuse pour la location meublée non professionnelle (LMNP)

Lorsque l’on loue un bien meublé, on peut bénéficier de deux statuts alternatifs. Le premier est celui de “Loueur en Meublé Non Professionnel” (LMNP). Le second est celui de “Loueur en Meublé Professionnel” (LMP) si votre patrimoine vous rapporte plus de la moitié de vos revenus.

Que votre statut soit celui LMNP ou LMP, les revenus de vos locations meublées sont considérés comme des « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC). Ces BIC font l’objet d’une déclaration spécifique.

Il existe deux principaux régimes d’imposition :

  • Si le propriétaire tire moins de 70 000 € HT/an de loyers des locations meublées à titre de résidence principale des locataires, il peut bénéficier du régime d’imposition “micro-BIC” et de son abattement forfaitaire de 50 %. Autrement dit, vous n’êtes imposés que sur la moitié de vos loyers charges comprises.
  • Dans le cas contraire, le régime réel s’applique. Ce régime bénéficie d’un système d’abattement, permettant de diminuer fortement votre facture fiscale, voire de créer du déficit fiscal.

Ces deux régimes sont plus avantageux que ceux de la location vide.

Il faut savoir que la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) présente plusieurs avantages fiscaux intéressants :

  • Les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus, tout comme les charges de propriété, de copropriété, d’entretien et de réparation.
  • Vous avez la possibilité d’amortir le bien hors terrain (jusqu’à 85 % de la valeur d’achat) et le mobilier. L’amortissement du bien peut s’étaler sur vingt à trente ans, ce qui permet de se constituer un patrimoine quasiment en franchise d’impôt.

La location meublée, avec ses baux plus courts que des baux vides, permet également plus de souplesse. Vous pouvez donner congé à votre locataire tous les ans, en respectant un délai de trois mois avant la date anniversaire du bail.

2) Les conditions de la location meublée non professionnelle

Depuis 2015, la loi ALUR indique la liste des équipements indispensables que le bailleur doit fournir pour qu’un logement soit considéré comme meublé.

Pour louer un appartement en meublé, vous devez fournir au minimum les équipements suivants :

  • une literie comprenant couette ou couverture
  • un dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres à coucher
  • des plaques de cuisson
  • un four ou four micro-ondes
  • un réfrigérateur comportant au minimum un freezer
  • la vaisselle nécessaire à la prise des repas
  • des ustensiles de cuisine
  • une table et des sièges
  • des étagères de rangement
  • des luminaires
  • du matériel d’entretien ménager

Le mobilier doit être « en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

3) Une déclaration de revenus simple

Comme indiqué, les revenus d’une location meublée se déclarent dans la catégorie des « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC).

  • Pour le régime micro-BIC, il faut compléter le formulaire n° 2042 C-PRO « Professions non-salariées ». Afin que l’abattement de 50 % s’applique, l’ensemble des revenus, charges comprises, doit être indiqué.
  • Pour le régime réel, une déclaration de résultat n° 2031, un bilan et un compte de résultat doivent être déposés. Si vous bénéficiez d’un amortissement, vous devez également remplir un tableau d’amortissement.

4) Un paiement de la taxe d’habitation transparent pour tous

Le principe est clair : La taxe d’habitation est payée par l’occupant du logement au 1er janvier de l’année en cours.

  • Si le locataire a signé son bail avant le 1er janvier, la taxe d’habitation sera en son nom.
  • Si le locataire a signé après le 1er janvier, il est exonéré la première année et la règlera ensuite.

Cependant, il existe des exceptions :

  • Si vous signez un bail mobilité après le 1er janvier et que celui-ci se termine avant le 1er janvier suivant, alors le locataire est exonéré de la taxe d’habitation.
  • Pour la location saisonnière, la taxe d’habitation est annulée. Vous devrez pour cela prouver que la location est saisonnière. Vous devrez uniquement payer la cotisation foncière des entreprises (CFE), au mois de décembre.
  • Si le logement est vacant au 1er janvier, alors la taxe d’habitation n’est pas due. Attention, si le logement est inhabité plus d’un an alors vous serez redevable de la taxe sur les logements vacants.

5) Un bail souple pour plus d’agilité

Pour la location normale, la durée minimale du bail est normalement de trois ans.

Pour les locations meublées (LMNP ou LMP), les durées peuvent être extrêmement courtes (un jour minimum) et s’étendre sur une durée de plusieurs mois ou années.

En terme de gestion du bail, la location en meublée est donc plus souple que la location de locaux nus.