Bail d'une location meublée

Le bail d’une location meublée : tout ce qu’il faut savoir

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Si vous louez un logement meublé à titre de résidence principale, vous devez alors rédiger et signer un bail (contrat de location). On parle alors de bail d’une location meublée, rédigée :

  • Soit directement entre le propriétaire et le locataire, “sous seing privé” (sur papier libre), éventuellement avec l’aide d’un professionnel (agent immobilier, huissier, notaire….).
  • Soit par un notaire, c’est alors un acte notarié.

Depuis juillet 2019, le contrat de bail doit être établi par écrit et en autant d’exemplaires qu’il y a de parties (propriétaire, locataire, colocataires, caution…).

1) Le contenu du bail d’une location meublée

Pour être valable, le bail d’une location meublée doit contenir certaines clauses imposées par la loi. Les parties peuvent prévoir d’y inclure d’autres clauses sous réserve qu’elles ne figurent pas parmi la liste des clauses abusives (clauses ignorées, car considérées comme non écrites).

A. Les clauses obligatoire à insérer dans le bail d’une location meublée

Le contrat de location doit obligatoirement contenir un certain nombre d’informations concernant les parties, le logement et le loyer.

Informations concernant les parties

Le bail doit préciser les informations suivantes :

  • Si le logement n’est pas géré directement par le propriétaire, on doit indiquer le nom et domicile du propriétaire, ainsi que celui du gestionnaire et son siège social
  • Noms du ou des locataires
  • Date de prise d’effet et durée du bail.

Informations concernant le logement

Le bail d’une location meublée doit indiquer :

  • La consistance du logement et sa destination (bail d’habitation ou bail mixte),
  • La description du logement (maison ou appartement, nombre de pièces) et de ses équipements à usage privatif et commun,
  • La nature et montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier contrat de location,
  • La surface habitable du logement.

Informations sur le loyer, les charges et le dépôt de garantie

Ces informations sont :

  • D’abord, le montant du loyer et mode de règlement (par exemple, par chèque ou prélèvement automatique) ainsi que ses règles de révision éventuelle, 
  • Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s’il a quitté le logement depuis moins de 18 mois),
  • Mode de paiement des charges récupérables,
  • Montant du dépôt de garantie, s’il est prévu.

Attention, pour les locations meublées situées à Paris, le bail doit également indiquer :

  • le montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré,
  • le montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire.

Informations concernant les frais d’agence

Si le bailleur fait appel à un professionnel pour la mise en location du logement, le bail doit mentionner :

  • les règles relatives au partage des frais (reproduction de l’article 5 I de la loi de 1989)
  • et les montants des plafonds de facturation applicables au locataire.

B. Les clauses interdites dans le bail d’une location meublée

Une clause peut-être considérée comme abusive dans le cadre d’un bail d’une location meublée. C’est le cas :

  • si, à défaut d’état des lieux d’entrée, le logement est présumé loué neuf par la clause,
  • si elle prévoit une durée de location de moins d’1 an (ou moins de 9 mois pour un étudiant),
  • en cas d’exclusion de la location des règles qui lui sont normalement applicables,
  • si elle prévoit la résiliation du bail par le bailleur pour un motif autre que le congé donné par le locataire, la reprise ou la vente du logement par le bailleur ou tout autre motif légitime et sérieux (exemple de motif légitime et sérieux : impayés de loyer),
  • ou impose la rédaction d’un nouveau bail en cas de reconduction tacite du précédent.

Le juge des contentieux de la protection est compétent pour se prononcer sur le caractère abusif ou non de la clause.

2) Les documents annexes au bail

La loi impose de joindre au bail un dossier de diagnostic technique comprenant :

  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE).
  • Si le logement date d’avant janvier 1949, le constat de risque d’exposition au plomb (CREP).
  • L’état des risques et pollutions si le logement est situé dans une zone à risque (inondations, séismes, avalanches, etc.).
  • Si l’installation électrique a plus de 15 ans, l’état de l’installation intérieure de l’électricité.
  • Si l’installation de gaz a plus de 15 ans ou si le dernier certificat de conformité a plus de 15 ans, l’état de l’installation intérieure du gaz.

3) La durée du bail d’une location meublée

La durée du bail d’une location meublée est de :

  • 1 an dans la plupart des cas ;
  • 9 mois pour un étudiant.

4) Le renouvellement du bail

Lorsque la durée du contrat est d’1 an, il se renouvelle automatiquement à son terme si les parties ne donnent pas congé.

Si le bail est dune durée de 9 mois, le renouvellement n’est pas possible. Le bail prend fin à son terme, sans que les parties ne soient obligées de donner congé. Dans ce cas, si l’on souhaite le renouveler, il faut alors en signer un nouveau.

En cas de besoin, votre expert comptable en ligne peut vous orienter vers le meilleur spécialiste pour vous aider à rédiger ce bail ou vous donner les conseils nécessaires si vous le rédiger vous même !