L’amortissement LMNP peut paraitre opaque mais est en réalité une pratique très claire.

La notion d’amortissement

Comptablement, l’amortissement correspond à la prise en compte de la perte de valeur d’un bien du fait du temps et de son usage, constatée chaque année. Ainsi, le loueur meublé, imposé d’après un régime réel, peut déduire l’amortissement du prix d’achat des biens (meubles et immeubles). Cela n’est possible que si ces biens sont inscrits à l’actif du bilan. On parle alors d’actif immobilisé.

Comprendre le mécanisme de l’amortissement LMNP

Il convient de rappeler que seuls les amortissements constatés en comptabilité sont déductibles fiscalement. Pour cela, ils doivent répondre aux conditions générales de déduction des charges.

En effet, fiscalement, pour les locations meublées, la déduction de l’amortissement est limitée. La quote-part d’amortissement déductible ne peut pas dépasser le montant égal à la différence entre le total des loyers et les autres charges payées dans l’intérêt de l’activité de location meublée. Cela signifie que les amortissements ne peuvent pas générer de déficit.

Voici un exemple :

  • Imaginons que la valeur du logement base de l’amortissement est 150 000 €
  • Que le taux d’amortissement est de 2 %
  • Le montant annuel de l’amortissement est donc de 3 000 €
  • Imaginons encore que le total des loyers acquis dans l’année est de 10 000 €
  • et que le total des charges admises en déduction est de 8 000 €

Alors le maximum d’amortissement admis en déduction se calcule comme cela :

Total des loyers – total des charges = 10 000 € – 8 000 € = 2 000 €

Même si le montant annuel de l’amortissement est de 3 000 €, vous ne pourrez déduire que 2 000 €. Le reliquat de 1 000 € sera déductible les années suivantes.

A noter, si les charges sont supérieures ou égales aux loyers, le résultat est nul ou déficitaire. Les amortissements peuvent alors être reportés sans limitation de durée, tant que l’activité de location meublée est déficitaire, pour n’être imputés qu’ensuite. Un tableau de suivi des amortissements dont la déduction est différée doit être joint à la déclaration de résultats. Retrouvez le modèle dans le bulletin officiel des Finances publiques référencé BOI-BIC-AMT-20-40-10-40

Attention car le report des amortissements cesse en cas de vente du logement loué meublé ou en cas d’arrêt de la mise en location. Par ailleurs, le cumul de la déduction de l’amortissement avec la réduction Censi-Bouvard répond à des règles particulières.

Paul Merceron
Author

Paul Merceron exerce depuis plus de 25 ans comme comptable spécialisé dans les locations meublées non professionnelles. Avec son équipe, il accompagne aujourd'hui plus de 1500 loueurs meublés dans la gestion de leurs biens.